relazione tecnica
La Relazione di
conformità urbanistica e catastale o Relazione Tecnica Integrata (RTI) è il
documento che certifica la conformità edilizia e catastale dell’immobile. È
importante richiedere tale documento prima di mettere in vendita un immobile o
di firmare la proposta d’acquisto, in modo tale da accertarsi eventuali
irregolarità edilizie e/o difformità catastali. Infatti, nel caso in cui queste
irregolarità edilizie e/o difformità catastali ci fossero, sapere in anticipo
se queste possano essere sanate o meno, consentirà di non commettere errori con
conseguenze sia a livello economico che di natura penale. Questo documento è
redatto e firmato da un tecnico professionista abilitato come: architetto,
ingegnere o geometra, che si assumerà la responsabilità dopo aver preso visione
l’immobile e la documentazione depositata al Comune e al Catasto, sollevando
Notaio e venditore.
Responsabilità del
Notaio e del venditore. La conformità urbanistica di un immobile, è resa
dal venditore mediante una dichiarazione fatta in sede di rogito notarile, per
tanto il Notaio non ha nessun obbligo di verifica riguardo tale dichiarazione.
Precisamente il Notaio, ha il compito di verificare l’identità delle parti, la
situazione ipotecaria dell’immobile e la situazione catastale esclusivamente ai
fini fiscali. Quindi, la responsabilità di tali abusi o irregolarità edilizie è
da attribuire al venditore fino alla vendita dell’immobile, dopodiché questa
passerà all’acquirente. Inoltre l’acquirente si assumerà anche gli oneri
economici per un’eventuale regolarizzazione, insieme alle sanzioni di
natura penale.
Come si verifica
la regolarità urbanistica. Per poter verificare la regolarità urbanistica
di un immobile bisogna ottenere l’ultimo titolo abilitativo. Così il
professionista abilitato, mediante la delega firmata dal proprietario, dovrà
recarsi nel Comune dove l’immobile è situato, per poter richiedere l’accesso
agli Atti.
Poi il Comune, con una tempistica che può andare da un minimo di 10 ad un
massimo di 30 giorni, fornirà la documentazione al tecnico.
In questo modo, il tecnico, avrà la possibilità di verificare la presenza
dei titoli autorizzativi e abitativi, relazioni e tavole grafiche, la presenza
di eventuali sanatorie o eventuali interventi edilizi eseguiti dall’attuale o
dai precedenti proprietari. Una volta che il tecnico avrà questa
documentazione, potrà procedere con il sopralluogo ed effettuare delle
fotografie che dimostrano lo stato dell’immobile.
In questo modo potrà verificare eventuali difformità, tipo: la chiusura di
balconi o la presenza di porte o finestre tamponate, lo spostamento di tramezzi
e sulla base delle informazioni raccolte verificherà la corrispondenza con i
documenti urbanistici e catastali ricevuti dal Comune. Nel caso cui la verifica
sia positiva, sarà possibile procedere alla compravendita. Mentre nel caso in
cui fosse negativa e quindi l’immobile risultasse non conforme, la
compravendita potrà essere effettuata solo dopo che l’abuso sarà regolarizzato,
tramite la presentazione di una pratica edilizia in sanatoria.
Invece nel caso in cui ci si trovasse ad avere a che fare con un immobile
totalmente abusivo e quindi difficilmente sanabile, esso potrebbe essere anche
non vendibile.
Differenza tra la
conformità urbanistica e quella catastale. La presenza o meno di un abuso
edilizio può essere verificato solo mediante il titolo edilizio depositato nel
Comune di riferimento. In più bisogna considerare che spesso può capitare che
un immobile può essere conforme dal punto di vista catastale ma non dal punto
di vista urbanistico, oppure può accadere il contrario. Precisamente la dichiarazione
di conformità catastale, attesta che lo stato dei luoghi corrisponde alla
planimetria presente in Catasto; quindi la conformità catastale è proprio la
corrispondenza tra lo stato di fatto dell’unità immobiliare e le informazioni
tenute dal Catasto.
Il Catasto però non è probatorio ( non costituisce una prova ), ha solo una
funzione fiscale, per cui quello che è registrato non ha valore di prova in
merito alla regolarità edilizia dell’immobile. In poche parole possono esistere
degli immobili abusivi seppur accatastati.
Infatti, bisogna sapere che, negli ultimi quarant’anni è avvenuta la
compravendita di immobili con numerose problematiche edilizie, abusi e problemi
catastali; come immobili con mansarde abusive, aperture nei solai di lucernai
mai dichiarati al fine di creare ambienti abitativi, immobili con finestre in
posizioni in contrasto con le normative comunali, case con porticati e tettoie
senza titolo autorizzativo, ville con garage e interrati inesistenti nelle
planimetrie, negozi trasformati in appartamento senza variazione catastale,
ecc. Di tutto ciò molti acquirenti, se ne sono resi conto solo dopo aver
acquistato l’immobile; infatti gli abusi, le difformità e tutte le
problematiche edilizie, venivano scoperte dal nuovo proprietario solo nel momento
in cui si effettuava una rivendita, una ristrutturazione o un intervento
sull’immobile.
Ma purtroppo le difformità edilizie non sono sempre tutte sanabili ed e’
fondamentale fare molta attenzione al momento dell’acquisto.
Vantaggi di procurarsi una Relazione Tecnica Integrata.
Per poter procedere in sicurezza, per l’acquirente è fondamentale esigere la
Relazione Tecnica Integrata prima della sottoscrizione del preliminare, in modo
tale da poter vedere lo stato dei luoghi del’immobile che si sta acquistando,
senza andare incontro a nessun imprevisto o fregatura.
Quindi va da se che per
il venditore è consigliabile affidarsi ad un esperto per procurarsi la
Relazione Tecnica Integrata, in modo tale da poter verificare se ci sono
eventuali abusi o difformità che potrebbero rendere nullo l’atto notarile, dar
luogo a dei possibili contenziosi o magari essere un pretesto, per il
futuro acquirente, per riuscire ad ottenere una svalutazione dell’immobile e
chiedere delle notevoli riduzioni di prezzo.
La Relazione
tecnica di conformità urbanistica è necessaria in caso di compravendita
immobiliare:
come promissario acquirente: al quale
converrà verificare la regolarità urbanistica prima della sottoscrizione di una
proposta di acquisto, poiché, se l’immobile presenta irregolarità, diventa
importante verificare se siano sanabili o insanabili; nel primo caso è il
venditore che dovrà farsene carico dell’adempimento e degli oneri e spese
conseguenti, nel secondo caso l’immobile non è alienabile.
Come promittente
venditore: è necessaria per poter garantire che l’immobile è conforme,
compravendibile ed evitare rischi di nullità dell’atto formale o sostanziale,
evitare di andare incontro a responsabilità penali, sanzioni da pagare o
risarcimento danni.
Richiesta e accensione
di un mutuo.
Trasferimento e surroga
del mutuo (nel caso si vuole passare da una banca all’altra per accedere a un
tasso più conveniente con condizioni più favorevoli).
Interventi edilizi come,
ad esempio, nel caso di una ristrutturazione.
Infine, proprio
per quanto detto, prima di firmare una proposta d’acquisto, versare e incassare
caparre, è fondamentale cautelarsi facendo verificare da parte di un
professionista la conformità urbanistica edilizia di un immobile.
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